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나라에서 정해놓은 용도지역·지구 별로 땅이 가지고 있는 종류가 조금씩 다른데 즉, 건축물이 속한 용도지역·지구에 따라 적용되는 건축법이 다릅니다. 그중 기본적으로 알아야 할 건폐율, 용적률의 개념은 무엇인지 알아보고, 계산법과 용도지역별 최대한도에 대해서 살펴보겠습니다.
1. 건폐율과 용적률의 개념
건폐율은 대지 면적에 대한 건축 바닥면적의 비율입니다. 즉, 땅에서 건축물이 차지하는 비율이라고 보면 됩니다. 대지에 두 개 이상의 건축물이 있는 경우는 이들 건축면적의 합계입니다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율입니다. 즉, 지상에 있는 건물을 층층이 쌓아 올린 바닥면적의 합계라고 보면 됩니다. 하나의 대지에 두 개 이상의 건축물이 있는 경우는 이들 연면적의 합계입니다. 연면적은 지하를 제외한 지상 건축물의 바닥면적을 기준으로 계산합니다. 즉, 건폐율은 수평적 건축 밀도를 말하는 것으로 얼마나 넓게 지을 수 있는 가의 개념이고, 용적률은 입체적인 건축면적과 밀도를 말하는 것으로 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지의 개념입니다. 건폐율이 너무 높으면 그만큼 건물이 빽빽하게 들어설 수 있기 때문에 사람의 보행이 불편할 수 있고, 통풍도 잘 안되고, 화재 시 옆건물로 쉽게 번질 수 있는 위험도 있습니다. 반대로 건폐율이 너무 낮으면 토지 활용도가 떨어지게 됩니다. 그래서 도시지역에서는 건폐율이 높고, 그 외의 지역은 낮게 정해져 있습니다. 또 용적률이 클수록 건물을 높게 지을 수 있고, 용적률이 작을수록 낮게 지을 수밖에 없습니다.
2. 건폐율과 용적률 계산법
"건폐율= (건축면적/대지면적) ×100". 예를 들면, 대지면적이 100평, 건축면적이 50평일 때 건폐율은 (50평/100평) ×100= 50%입니다. 건축면적이 60평일 때는, 60%로 건폐율이 올라가게 됩니다. 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수가 있고 건폐율이 작을수록 면적은 줄어들게 됩니다.
"용적률= (연면적/대지면적) ×100". 연면적은 지상에 있는 층별 바닥면적을 더한 합계입니다. 예를 들어, 지하 1층 50평, 대지면적 100평, 지상 1·2·3·4층 각 50평씩(총 200평) 일 때, 용적률은 (200평/100평) ×100= 200%입니다. 용적률 계산 시 지하는 연면적에서 제외되고 지상층만 계산됩니다. 참고로 요즘 짓고 있는 다가구주택이나 빌라의 경우 1층을 필로티로 해서 주차장으로 만드는 경우가 많은데 이경우도 연면적 계산 시 제외됩니다.
3. 용도지역별 최대한도
건폐율과 용적률은 토지를 효율적으로 이용하기 위해서 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률)에서 용도지역별로 최대한도를 정해놓았습니다. 세부범위는 특별시, 광역시, 시 또는 군 도시계획조례로 정합니다. 즉, 국토계획법에 의해 건폐율과 용적률은 각 지자체마다 정해지는 상한선이 다르다는 것입니다.
[주거지역] 제1종 전용주거지역-건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이하. 주로 단독주택 밀집지역이 여기 해당됩니다. 제2종 전용주거지역-건폐율 50% 이하, 용적률 150% 이하. 제1종 일반주거지역-건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하. 제2종 일반주거지역-건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하. 제3종 일반주거지역-건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하. 아파트를 짓는 지역이 여기에 속합니다. 준주거지역-건폐율 70% 이하, 용적룰 500% 이하.
[상업지역] 중심상업지역-건폐율 90% 이하, 용적률 1500% 이하. 일반상업지역-건폐율 80% 이하, 용적률 1300% 이하. 유통상업지역-건폐율 80% 이하, 용적률 1100% 이하. 근린상업지역-건폐율 70% 이하, 용적률 900% 이하.
[공업지역] 전용공업지역-건폐율 70% 이하, 용적률 300% 이하. 일반공업지역-건폐율 70% 이하, 용적률 350% 이하. 준공업지역-건폐율 70% 이하, 용적률 400% 이하.
[녹지지역] 보전녹지지역-건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하. 생산녹지지역-건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하. 자연녹지지역-건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하.
[관리지역] 보전관리지역-건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하. 생산관리지역-건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하. 계획관리지역-건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하.
[농림지역], [자연환경보전지역] 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하.
인터넷(토지이음) 사이트에서 건폐율과 용적률 적용한도를 조회할 수 있습니다. 사이트 접속 후 토지이용계획에서 해당지번을 검색하고, '건폐율·용적률'을 클릭하시면 위에 예시처럼 적용한도를 무료로 확인할 수 있습니다.